주택 과세 개정안과 정부의 보안 조치 살펴보기 – 강도준의 절세노하우

주택 과세 개정안 살펴보기 – 강도준의 절세노하우

 

지난 3월6일 정부는 '주택임대차시장 선진화 방안 보안조치'를 발표하면서 임대소득 세원관리에 확정일자 자료 등을 활용하여 임대소득 과세 정상화를 추진한다고 밝혔습니다. 

임대소득에 대한 소득은 납세자가 신고하지 않는 경우 이를 정부에서 파악하기 힘든 실정이었고, 

이런 연유로 납세자들은 소득세 신고를 제대로 하지 않은 경우가 많았습니다. 

정부의 이번 조치는 임대 소득에 대해 새롭게 과세 하겠다는 의미가 아니며, 현행 임대소득에 대해 누락되었던 소득을 정확히 과세를 한다는 입장입니다. 

세금을 납부하지 않던 납세자 입장에서는 세부담이 증가한다고 생각할 수 있고, 소액 임대인에 대한 과세는 실익이 크지 않아 정부는 보안 조치를 마련하였습니다. 

이번 시간에는 현행 임대소득에 대한 과세체계와 정부의 보안 조치에 대해 살펴 보도록 하겠습니다.

 

 1.  현행 임대소득 등에 대한 현행 과세 체계 

- 주택 임대 소득(전세 포함)에 대해서는 사업소득으로 보아 종합소득세를 과세하고 있음

- 보유 주택수에 따른 과세 여부(현행)

구 분	임대료	간주임대료*
1주택자	비과세**	비과세
2주택자	과세	비과세
3주택자 이상	과세	과세***

* 간주임대료 = 임대보증금을 세법에 따라 임대료로 전환한 금액

** 다만, 기준시가 9억원 이상인 고가주택은 제외*** 임대보증금이 3억원을 초과하는 금액에 대해 과세(단, 국민주택 이하로 기준시가 3억원 이하 주택은 주택수에서 제외)

 2.  임대소득 과세 관련 보완방안 

(1) 2주택 보유자로서 주택임대소득(수입금액) 연간 2,000만원 이하는 한시적으로 2년간(2014년, 2015년 소득분) 비과세하고 2016년부터 분리과세

* 분리과세시 세액계산 방법

① 필요경비율 60%, 단일세율 14% 적용

② 기본공제 4백만원 인정(다른 소득이 없는 경우에만 적용)

③ 종합소득 과세방식과 비교하여 낮은 금액으로 과세

(2) 2주택 보유자의 전세 임대소득(간주임대료)도 2016년부터 월세소득과 마찬가지로 과세

- 2천만원 이하 소득자 : 분리과세

- 2천만원 초과 소득자 : 종합소득 과세

※ 국민주택 이하로서 기준시가 3억원 이하의 주택은 제외 

(3) 위 내용을 적용한 보유 주택수에 따른 과세 여부(개정안)

구 분			임대료	간주임대료
1주택자			비과세*	비과세
2주택자	임대료	연간 2,000만원 이하	과세 (2016년부터 분리과세)	-
		연간 2,000만원 초과	과세	-
	간주 임대료	연간 2,000만원 이하	-	과세 (2016년부터 분리과세)
		연간 2,000만원 초과	-	과세 (2016년부터 종합과세)
3주택자 이상			과세	과세**

* 다만, 기준시가 9억원 이상인 고가주택은 제외

** 임대보증금이 3억원을 초과하는 금액에 대해 과세(단, 국민주택 이하로 기준시가 3억원 이하 주택은 주택수에서 제외)

 

☞ 개정된 내용을 보면 2주택자에 대한 과세 체계가 변동된 사실을 확인 할 수 있음. 연감 임대료 수입이 2,000만원 이하인 경우에는 분리과세를 적용 받아 세금이 소폭 감수 할 수 있으나, 비과세 되던 임대보증금(간주임대료)이 과세로 전환 되어 과세대상이 넓어진 사실을 확인할 수 있음

 3.  기타 Q & A 

(1) 사례 분석

- 주택 2호를 소유하고 배우자와 생계를 같이하는 세대주가 아래와 같은 소득이 있을 경우의 현행 세법과 개정 세법안의 세액은?

ㆍ 1주택을 임대하여 연간 임대소득 1천만원

ㆍ 근로소득이 5천만원(총급여 기준)이 있음

ㆍ 종합소득에 대한 적용세율은 15%

ㆍ 근로소득세 납부세액은 현행과 개정 이후가 동일하므로 계산에서는 제외

 

☞ ○ (현행) 납부할 소득세 : 83만원 납부 + 사업자등록 의무 있음

[계산식]

수입금액 1,000만원

(-)필요경비 450만원 (필요경비 45%)

(=)과세표준 550만원

(X)세율 15% (적용세율)

(=)납부할 세액 83만원

 

○ (개정) 납부할 소득세 : 56만원 납부 (사업자등록 의무 없음,현행 대비 -27만원)

[계산식]

수입금액 1,000만원

(-)필요경비 600만원 (필요경비 60%)

(=)과세표준 400만원

(X)세율 14% (적용세율)

(=)납부할 세액 56만원

(2) 과거에 임대소득을 제대로 신고하지 않는 경우 국세청에서 확보한 확정일자 자료 등으로 과세가 발생하지 않는지?

☞ 과거의 임대소득에 대하여 국세청에서도 세정상 배려하여 2013년 소득분에 대해서만 확정일자

    등을 받고 2주택 보유자의 주택임대소득이 연간 2천만원 이하인 경우 과세자료로 활용되지 

    않을 것으로 보임

ㅇ 확보된 자료도 3주택 이상자나 2주택 보유자로서 주택임대소득이 2,000만원을 초과하는 경우 등에 신고안내자료 등으로 활용할 계획

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