내집마련 방법 1탄! 부동산 경매 공매로 집사는 법 차이점 유의사항

내집마련 방법 1탄! 부동산 경매 공매로 집사는 법 차이점 유의사항

 

 

내집마련의 꿈! 살면서 누구나 갖게 되는 일생일대의 목표 중 하나인데요.
국토교통부에서 전국 3만3000가구를 대상으로 조사한 '2012년 주거실태조사' 결과,

내집마련 평균 나이는 40.9세, 내집마련을 위해 소요되는 평균 기간은 7.9년이라는 통계가 나왔다고 하네요.

그렇다면 요즘 시대를 살아가는 현대인에게 ‘내집마련이란’?!
조사 응답자 중 72.8%가 '내 집을 꼭 마련해야 한다'고 답했는데요. 이는 2010년 83.7% 와 비교하여 10.9%포인트나 줄어든 수치라고 합니다.

▶ [헤럴드경제] 내 집 마련 평균 나이 “41세, 8년 걸린다 ”

 

 

이렇게 ‘내집마련’에 대해 전 보다 회의적인 반응이 생겨난 배경에는 다양한 요인이 있겠지만 무엇보다 최근 부동산 시장의 문제가 가장 크게 작용하지 않았나 생각됩니다.

 

오늘은 ‘전세대란’으로 상징되고 있는 현재 부동산 시장 현황과 이 시점에서 현명한 내집마련 방법에는 어떤 것이 있을지 알아볼 텐데요~! 대신증권과 함께 찬찬히 알아보도록 할까요? ^^

 

 

 1.  부동산 시장 현황, 위기가 기회? 
한 때 치솟는 집값 문제로 정부가 나서서 각종 부동산 규제정책을 펼치던 시절도 있었는데,

이제 이런 상황은 어느덧 먼 옛날 이야기가 돼버렸네요.^^; 상황이 완전히 역전되었다는 것!

부동산과 경제 분야에 관심이 없더라도 각종 언론을 통해 심심찮게 들으셨을 거에요.

연이은 집값 하락과 전셋값 폭등이 사회 문제로까지 크게 번지며 내집마련의 발목을 잡고 있는 실정인데요 ㅠ
집값이 지속적으로 하락세를 보이면서 매매를 원하는 사람은 없고 전세 수요자만 늘어나 전셋값이 고공행진을 하게 된 것이죠. 
 

 

근래 들어 수도권에서 전세금이 집값의 80% 이상을 차지하는 아파트들이 속출하고 이러한 움직임이 월셋값 상승으로 까지 이어지고 있다고 하니, 과연 ‘전세대란’이란 말이 실감이 갑니다;

▶ [조선일보] 전세가율(집값에서 전세금이 차지하는 비율) 80% 넘는 아파트… 서울•수도권, 작년의 10배

 

 

반면, 이렇게 전셋값과 매매가 사이의 차이가 갈수록 좁혀짐에 따라 자금을 조금 더 보태 내집마련에 나선 실수요자들도 점차 늘고 있다고 합니다.

올해 말 종료를 앞둔 생애 최초 주택구입자에 대한 양도세 면제 혜택과 취득세 영구인하 소급적용 시점이 확정되면서 매매시기를 미루던 수요자들이 바로 거래에 나서고 있기 때문인데요.

 

[기사인용] 지난 5일 서울시정보광장에 따르면 10월 서울 아파트 거래 건수는 총 7,475건으로 9월 4,198건보다 3,000건 넘게 증가했다. 앞으로 부동산 대책 수혜를 받을 수 있는 두 달 동안 계속해서 거래량이 증가할 것으로 예상된다.

▶ [서울경제] 전셋값 고공행진 중… 세제•금융혜택 받는 지금, 내 집 마련 타이밍!

 

 

‘집값은 언제 오르고 전셋값은 언제 떨어질까?’
여전히 많은 사람들은 계속해서 집값이 하락할지 모른다는 불안감과 함께 집값이 오르기 시작하는 바로 그 시점을 기다리며 울며 겨자 먹기 식으로 비싼 전셋값을 부담하고 있는 상황입니다.
그렇다면 내집마련을 위한 구체적인 방법에는 무엇이 있을까요?

 

내집마련 방법에는 크게 3가지가 있답니다.
청약을 통해 분양 받는 방법, 기존 집을 사는 방법, 경매 • 공매로 낙찰 받는 방법 인데요.
그 중에서도 요즘 한창 뜨고 있는 경매와 공매에 대해 먼저 알아보도록 해요^^

 

 

 

 2.  경매 • 공매로 저렴하게 내집마련 

 

부동산 경매란? 채권자(돈을 빌려준 사람)가 채무자(돈을 빌린 사람)로부터 돈을 돌려받지 못할 때 국가권력에 신청, 채무자의 부동산을 강제 처분하게 되는 것을 말하는데요.

돈을 빌려주기 전 부동산 등에 담보를 설정하게 되는 임의경매와 갚지 못한 상황이 생겼을 때 신청하는 강제경매 두 가지 경우가 있답니다.

 

 

 

최근 부동산 시장의 침체와 함께 매달 원리금을 갚지 못해 경매에 부쳐지는 하우스푸어 주택이 경매 매물로 나오며 임의경매의 건수가 사상 최고치를 기록하고 있다는 소식인데요!

그만큼 경매를 통해 시세보다 훨씬 저렴한 가격에 주택을 매입할 수 있는 확률이 높아진 셈이니, 전셋값 폭등에 울고 매매가 하락에 한숨 쉬셨던 분들은 이러한 하우스푸어 주택매물로 눈을 돌려 내집마련에 나서보는 것도 좋은 선택이 될 수 있겠습니다.

 

하우스푸어 [house poor]
집을 보유하고 있지만 무리한 대출로 인한 이자 부담 때문에 빈곤하게 사는 사람들을 가리키는 말. 부동산 가격이 상승하면 집을 팔아 대출금을 갚아도 이익을 볼 수 있지만 부동산 시장 침체로 주택 가격이 하락하면서 분양가보다 낮은 가격으로 아파트를 내 놓아도 거래되지 않는 상황에 이르면 집을 팔 수도 없게 된다. 이런 상태에서 어쩔 수 없이 달마다 막대한 이자 비용을 감수하면서 생활고에 시달리는 하우스 푸어가 생기는 것이다.

출처 : [네이버 지식백과] 하우스 푸어 [house poor]

 

 

경매 시 유의할 점으로는 감정평가서를 살펴볼 때, 감정시기를 반드시 확인해야 한다는 점!
보통 최초 입찰 4~6개월 전에 감정평가가 이뤄지기 때문에 시세가 급등하거나 급락할 때는 입찰 당시 시세와 차이가 날 수 있답니다. 따라서 조사일자와 작성일자, 감정 시점 등을 반드시 확인하시는 것 잊지 마시기 바랍니다.

시세를 확인하는데 가장 정확하고 유용한 자료는 실 거래가를 조회해 보는 것인데요.
국토교통부의 실 거래가 사이트(http://rt.molit.go.kr) 에서 2006년부터 실 거래가 자료를 모아 제공하고 있다고 하니 참고하세요. :D

▶ [서울경제] 치솟는 전셋값 걱정 그만… 경매로 내집 마련 해볼까

 

 

 

 

경매와 마찬가지로 경쟁입찰방식인 ‘공매’ 는 한국자산관리공사(캠코)가 국가재산을 매각하는 것을 말합니다.

공매 역시 법원 경매처럼 2가지 종류가 있답니다.
국세, 지방세 등의 세금을 내지 않아 국가나 지방자치단체가 압류한 체납자의 재산을 처분하는 것과 금융기관이 돈을 갚지 않은 채무자의 담보물건 매각을 캠코에 넘겨 매각하는 경우인데요.

 

공매는 온라인(www.onbid.co.kr), 또는 스마트폰으로만 입찰이 가능해 경매법정에 방문하여 직접 입찰해야 하는 경매보다 편리하고 중장년층의 참여가 비교적 적다 보니 경쟁률도 경매보다 낮은 편이라고 합니다.

 

 

하지만, 등기부등본을 기준으로 매각이 이루어지기 때문에 입찰 전 해당 부동산의 현장을 방문하는 것은 필수랍니다.

경매처럼 감정가격이 공매 시점에는 실제 가격과 다를 수 있고, 부동산 소유권과 관련된 내용을 필히 확인해야 후에 등기문제로 애를 먹지 않는다는 것! 입찰 전 반드시 명심하시기 바랍니다. ^^;

 

 

 

경매와 공매! 시세보다 훨씬 저렴한 가격으로 부동산을 장만할 수 있다는 점에서 충분히 도전해 볼 가치가 있겠죠? 다만 법률관계가 워낙 복잡하게 얽혀있어 자칫 손해를 입을 수도 있기 때문에 사전에 철저히 알아보고 임하시길 바랍니다. ^^

▶ 참조 : 부동산 비수기 때 경매·공매로 내 집 마련하기

이상 전세대란 속 내집마련의 아이콘으로 떠오른 경매와 공매에 대해 알아봤습니다.^^

이어서 내집마련의 첫걸음! 주택청약에 대한 이야기가 이어지니 아래 링크 클릭하셔서 좋은 정보 놓치지 마세요 ^^♪

 

 

▶  내집마련 방법 2탄! 주택청약, 1순위 조건에서 분양절차까지