요즘 NPL투자가 인기라는데... NPL에 대해 알아보자!

 

최근에 뉴스에서 부동산 부실채권(NPL)에 대한 뉴스를 들어보신 적 있나요? 서울과 수도권 부동산시장이 장기 침체에 빠지면서 부동산 부실채권 투자가 틈새 재테크 수단으로 각광받고 있거든요. 부동산 부실채권 거래시장이 급성장하고 있는 추세를 보이고 있어서 언론에서도 관심을 가지고 이에 대한 각종 보도를 하고 있습니다.

부실채권(NPL : Non Performing Loan)이란, 원리금 상환이 3개월 이상 연체된 무수익 여신 입니다.

금융회사 등에서 일부라도 회수하기 위해 싼값에 경매로 내놓는 게 바로 NPL채권입니다.

 

‘아니, 그렇다면 왜 부실채권에 투자를 하지?’

여러분들 중에서 부동산 부실채권 투자를 처음 들어보시는 분 들은 이러한 의문을 가지실 수도 있습니다.

오늘은 부동산 부실채권 투자의 사례와 그 장점과 단점에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

# 사례1 - 근저당권 부실채권 투자만으로 수익을 올린 사례

 

주부 김미현 씨는 지난해 10월 수도권에 있는 아파트 1순위 근저당권 부실채권을 샀습니다.

 아파트의 감정가는 2억 3000만원이었고 근저당권 부실채권의 가격은 1억 2000만원이었죠. 그렇지만 자산유동화 전문회사(AMC)에 1순위 근저당권 가격보다 3000만원 싼 9000만원만 지불하고 부실채권을 매입할 수 있었습니다.

그런데 이 아파트는 3개월 후인 지난 1월 경매에서 제3자에게 1억5000만원에 낙찰되었고, 김씨는 바로 이 아파트의 근저당권에 해당하는 1억2000만원을 배당받게 되었습니다.

불과 4개월 만에 3000만원(33%)의 투자 수익을 챙긴 것입니다.(출처: 매일경제, 2012년 2월 10일)

 

 

 

 

# 사례2 - 상가 매매를 통해 수익을 거둔 사례

직장인 조규진 씨(가명ㆍ42)는 지난해 6월 감정가 5억 원짜리 상가(현 시세 4억5000만원)에 설정된 채권 최고액 4억7000만 원짜리(원금 3억6150만원) 1순위 근저당권을 3억5000만원에 매입했습니다. 애초 조씨는 배당수익을 노렸지만 경매가 2회 유찰되며 최저가가 3억4000만원까지 떨어지자 이 상가를 4억1000만원에 직접 낙찰 받았습니다.

낙찰대금과 근저당권을 상계 처리한 조씨는 4억1000만원에 이 상가를 되팔았다. 조씨가 거둔 수익은 6000만원에 달하지만 낙찰 당시 취득가액이 4억1000만원이어서 조씨는 양도소득세를 한 푼도 내지 않았습니다.

(출처: 매일경제, 2012년 2월 9일)

 

사례 1의 경우 근저당권 부실채권 투자만으로 수익을 올린 사례이고, 사례 2는 상가 매매를 통해 수익을 거둔 사례입니다.

이처럼 최근에 부동산 부실채권 투자를 통해서도 투자 수익을 올리는 사례가 많습니다.

 

 

 

 

 장점

- 부동산 부실채권 투자는 투자금액에 따라 확정수익이 정해져 있다.

: 개인 투자시, 자신이 얼마를 투자해서 얼마만큼의 수익을 얻을지 알 수 있는 것이죠.

- 시세차익에 대한 각종 세금 부담이 없다.

: 투자 수익에 대한 납세를 줄일 수 있는 것이죠.

- 부동산 경매에 비해 소액 투자가 가능하다.

: 흔히 부동산에 투자를 하려면 최소 억 단위의 돈이 필요합니다. 1억 원도 부동산에 투자하기에는 모자란 감이 있죠. 그렇지만 NPL 투자는 1000만원만으로도 투자가 가능합니다. 은행 대출을 통해 모자란 금액을 충당하여 투자를 해서 수익을 거둔 사례도 있죠.

 

단점

 - 위험 요소가 많다.

: 성공하면 고수익을 얻을 수 있는 만큼 위험 요소도 많습니다. 은행 등 금융기관에서 괜히 헐값에 채권을 발행하는 것이 아니겠죠?

- 직접투자가 아닌 경우 사기의 위험성에 노출되기 쉽다.

: 며칠 전 1600억 원 대 부실채권 투자 사기사건이 보도되었습니다. 투자를 하면 1년 후 원금과 연 18~24%의 이자를 지급하겠다고 해서 투자를 유치한 뒤 이를 가로챈 사기극이었어요.

 

 

전문가들이 추천하는 안전한 NPL 투자방법은 근저당권을 매입하는 것입니다.

이것이 있으면 1순위 배당권자 지위를 갖게 되기 때문에 낙찰대금에서 1순위로 배당금을 받게 되죠.

투자 기간이 3~6개월로 짧은 편이고 연 수익률도 15~80%에 이를 정도로 높습니다. 반년 정도 밖에 안 되는 투자 기간인데 수익률이 어마어마하죠?

 

그러나 부동산 부실채권 투자를 시작하기 위해서는 관련된 공부가 선행되어야 합니다.

NPL은 악성채권이기 때문에 권리관계가 복잡하고 이해관계가 얽혀 있거든요.

정확한 권리분석과 부동산 가치평가가 반드시 필요합니다. 그리고 자산유동성 회사와 협상을 해야 할 때도 있고, 자신이 직접 낙찰 받는 등 투자 기법이 다양하기 때문에 투자 방법에 따라 대비해야 할 사항이 있습니다.

꼭 확인 하셔야겠습니다.

 

어느 것이든 투자에는 위험이 따르고 그 위험에 책임은 본인에게 있다는 것 아시죠?

 

항상 신중한 투자로 올바른 재테크하시기 바랄게요^^