부동산으로 펀드를? 부동산펀드에 대해 알아보자!!

 

펀드의 종류는 정말 다양합니다. 각종 금융기관에서 만들어낸 펀드가 이미 펀드 시장 내에서 포화상태라 할 정도로 외국 국채에 투자하는 펀드, 금 펀드, 우리나라 주요 우량 기업의 주식에만 투자하는 펀드 등 그 종류가 다양하죠.

 

혹시 부동산펀드에 대해서 들어보셨나요? 개인투자가나 기관투자가들로부터 돈을 모아 부동산과 부동산을 보증한 금융상품에 투자하는 것이 부동산펀드입니다.

 

부동산펀드 역시 일반 펀드와 마찬가지로 그 종류가 매우 다양하죠. 실물형과 대출형, 관리형 부동산펀드와 증권형, 파생상품형에 이르기까지 그 폭이 매우 다양하죠. 부동산개발사업에 투자하는 회사의 발행채권 등에 투자를 하는 준부동산펀드도 부동산펀드에 포괄적으로 정의하고 있습니다.

 

각종 부동산펀드 중에서 실물형 부동산펀드의 종류가 가장 다양합니다. 오늘 [재테크 입문기]에서는 실물형 부동산펀드의 종류와 특징에 대해서 알아보도록 하겠습니다.^^

 

 

 

 

실물형 부동산펀드 상품은 운용방식에 따라 실물형, 매매형, 임대형, 경공매형, 및 개발형 부동산펀드 등 다섯 가지가 있습니다.

 

 

# 적정수준의 수익실현을 기대하는 매매형 부동산펀드

 

 

매매형 펀드의 특징은 취득하는 부동산이 대부분 이미 완성된 부동산이라는 것입니다. 또 부동산의 취득 후 수익가치를 향상시키는 활동은 하지 않죠. 매각 후 자본소득을 얻는 운용전략에 의해 투자하게 됩니다.

적정수준의 수익실현이 매매형 펀드의 목적입니다. 그렇기 때문에 매매금액은 ‘매수 금액 + 기회비용’이어야 하죠. 거래상대방의 계약 불이행 등의 위험이 발생할 수 있으며 매각이득이 목표금액보다 낮으면 손해가 발생합니다.

주요 점검 사항으로는 부동산의 입지, 자본의 유동성과 권리 관계의 문제점을 점검해보고 물리적이고 기술적인 하자의 유무를 점검하는 것이 필요합니다.

 

# 임대소득을 기대할 수 있는 임대형 부동산펀드

 

 

주로 매입을 통한 임대방식으로 수익을 얻는 것이 임대형 부동산펀드의 특징입니다. 업무부동산(오피스빌딩 등) 또는 상업용 부동산(상가 등) 등을 매입하여 임대를 하고 임대 소득과 향후 부동산 자산의 가치증가에 따른 자본소득을 확보하게 되는 것이죠.

수익성 부동산을 매입하는 것은 국내 부동산투자회사 중 개발전문부동산투자회사를 제외한 부동산투자회사를 통해 매입할 수 있습니다.

 

점검해야 할 사항은 임대료와 공실률입니다. 투자 건물의 임대료 현황, 향후 임대료 추이를 점검함으로써 임대형 부동산에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 기본 요소들을 파악하는 것이 중요하죠. 공실률 역시 임대수익률 하락에 직접적인 영향을 줄 수 있기 때문에 잘 점검해야 합니다.

임대형 부동산펀드는 일반적으로 펀드 만기가 장기인 경우가 많습니다. 그렇기 때문에 가격 변동에 영향을 받을 수 있습니다.

 

# 경매나 공매 후 매각 이익을 올리는 경공매형 부동산펀드

 

 

 

경공매형 부동산펀드는 법원이 실시하는 경매, 자산관리공사, 은행에서 실시하는 공매를 통해 주로 업무용, 상업용 부동산을 저가에 매입한 후 임대하거나 매각함으로써 임대수익 또는 시세차익을 노릴 수 있는 가치투자형 부동산펀드입니다.

임대형 부동산펀드가 임대소득이 주된 운용목적인 반면 경공매형 부동산펀드는 시세차익에 의한 자본소득의 취득이 주된 운용목적이라는 차이가 있죠.

 

경공매형 부동산펀드는 해당 분야에서 높은 수준의 지식과 경험이 필요합니다. 경공매 부동산을 탐색하고, 해당 부동산의 투자수익을 분석해서 입찰참가, 현금흐름을 확보하기 위한 부동산의 임대, 이후 부동산의 처분 등을 위해서는 관련된 해박한 지식과 폭넓은 경험이 필요하죠.

펀드 규모의 적정성도 중요합니다. 경공매 부동산의 모집규모에 대한 사전 점검을 통해 규모가 너무 크면 경매 및 공매 부동산을 펀드의 적정수준까지 편입할 때까지 펀드 내 미운용자금의 비중이 높아지고 펀드의 수익률이 낮아지거든요.

 

# 부동산 개발이익을 통해 수익을 올리는 개발형 부동산펀드

 

 

부동산펀드가 시행사의 역할을 수행함으로써 직접 부동산개발사업을 추진하여 분양이나 임대를 통해 개발이익을 얻는 것이 개발형 부동산펀드입니다.

 

투자비율의 제한이 없어 향후 부동산펀드가 개발될 여지가 있죠. 부동산투자회사법은 법률개정을 통해 회사재산의 100% 이내에서 부동산개발을 허용하여 개발전문부동산투자회사들이 설립, 운영되고 있는 상황입니다.

개발형 부동산펀드는 어떤 형태이든 투자한 건물이 미분양될 때에는 목표수익률을 달성할 수 없기 때문에 위험도가 큰 편입니다.

 

 

실물형 부동산펀드에 대해서만 알아보았을 뿐인데 그 종류가 여러 가지로 세분화된다는 것을 알 수 있었습니다. 앞서 실물형 부동산펀드 외에도 다양한 종류의 부동산펀드가 있다고 말씀 드렸죠?

다음에 또 다른 부동산 펀드를 알려드릴게요. 알찬 정보들로 가득한 저희 대신증권 블로그!! 매일같이 방문하시는 거 잊지 마세요~~^^